Tipus de valor en activitats de valoració

El cost és una de les característiques clau de l'assumpte d'una transacció de dret civil. Quins són els seus signes? Com es classifiquen els preus? Per què es calculen els indicadors rellevants en el negoci o en l'empresa de béns arrels i a través de quins mètodes?

Què significa "valor" i "valoració"

Abans d'estudiar els tipus de valor i els fonaments concomitants per a la seva classificació, anem a determinar el que és. Criteris que li permetrien donar una descripció inequívoca, entre el món i els economistes russos molt. Entre els més populars es troba el següent: el valor és una suma de diners que s'estableix com a condició d'una transacció en el procés d'interacció de temes de relacions civils en el moment esperat de transferència de drets de propietat o altres mecanismes d'ús de l'objecte. Al seu torn, el concepte de "valoració" està relacionat amb el mecanisme per determinar l'import en qüestió.

Aspectes d'avaluació

Els objectes de valoració poden ser béns immobles, serveis, transports, articles de la llar, propietat intel·lectual, tot allò previst pel dret civil com a possible objecte d'operacions amb persones físiques i jurídiques. El procediment associat a la determinació del valor monetari, la transferència dels quals d'un subjecte de relacions jurídiques a un altre és la base per a la transferència de drets de propietat, es fa mitjançant mètodes reconeguts per ambdues parts. També poden ser oferts per tercers, però subjectes a un acord amb els principals partits de la transacció.

Aquests o altres tipus de valor de béns, béns o serveis es poden determinar, depenent de la naturalesa de les relacions jurídiques, a petició de les parts o en virtut dels requisits de la llei. Així, per exemple, quan es tracta de béns immobles, l'accés als serveis de taxadors és en molts casos obligatori per al registre de la propietat.

Enfocaments utilitzats en l'avaluació

L'avaluació, així com, per exemple, la determinació del tipus de valor, es pot dur a terme en el marc de diversos enfocaments. En la pràctica empresarial russa, hi ha tres principals: rendibles, comparatives i costoses. Considerem la seva essència.

Un model d'ingressos implica l'ús de mètodes que es basen en el càlcul dels ingressos esperats del possible ús pel nou propietari de l'objecte de valoració, per exemple, l'arrendament. El model comparat implica l'estudi de figures que caracteritzen els tipus de valor de la propietat d'alguns objectes, amb indicadors d'altres, molt similars en termes de característiques bàsiques. Per exemple, l'avaluador, quan determina l'indicador monetari adequat per a un apartament, sol estudiar les propostes existents en el mercat immobiliari. En el marc del model de costos, es calculen els costos possibles, que són necessaris des del punt de vista de mantenir l'objecte en l'estat funcional adequat. Si, per exemple, una persona compra un tractor, l'expert en avaluació contractat per ell hauria de tenir en compte el cost del mode de transport determinat, tenint en compte els costos potencials associats amb la reparació d'equips.

El resultat de la valoració

Un cop analitzats els valors de la propietat i la valoració corresponent, el seu resultat es pot utilitzar com a guia per determinar el preu final de la transacció. O per altres propòsits: per exemple, en tancar un contracte d'assegurança, concedir un préstec, vendre una participació, etc. Considerem quins experts russos identifiquen els tipus de valor en l'avaluació de diverses instal·lacions. I també com es pot utilitzar la informació rellevant a la pràctica.

Classificació de valors

Quins tipus de valor d'un objecte d'avaluació es distingeixen pels experts moderns? Aquí hi ha molts criteris per a la classificació. Considereu-vos un dels models més comuns entre els economistes russos.

En ella hi ha, en particular, el valor de mercat. Es tracta d'un preu, el valor del qual es fixa al moment de la valoració de l'objecte, sempre que s'espera que es vengui en un segment competitiu. És a dir, les condicions obligatòries per determinar el cost correcte: la disponibilitat d'informació pública sobre els principis de fixació de preus dels productes, l'absència de factors externs (regulatoris) significatius que afecten el preu.

Hi ha un valor d'inversió en el model considerat. Els seus indicadors s'identifiquen amb la finalitat de proporcionar informació a aquells que estiguin interessats a invertir en un objecte. En alguns casos, el valor d'inversió pot coincidir amb el valor de mercat. Però això no sempre és així. De vegades, al mateix temps que la inversió, també es calcula el valor de liquidació de l'objecte. El seu valor expressa la mida probable dels possibles guanys de la revenda de l'assumpte de la transacció.

Hi ha un valor cadastral. El propòsit del seu establiment és l'entrada d'un objecte en un determinat registre estatal o industrial amb el posterior ús de la informació per les declaracions pertinents. Com a regla general, estem parlant del càlcul d'impostos en aquest cas. El valor cadastral sol ser més baix que el valor de mercat, si parlem de béns arrels, o aproximadament igual a aquest.

També hi ha un valor d'assegurança. Inclou el càlcul de la quantitat de pagaments en virtut del contracte d'assegurança. En alguns casos, al mateix temps, també es calcula el cost de reposició de l' objecte. Això succeeix, per exemple, si el corresponent acord amb la companyia asseguradora no significa una compensació monetària, sinó portar l'objecte al seu estat funcional original després del dany o fracàs.

Així, vam analitzar quatre tipus de valor, que són els més freqüents a l'escola econòmica russa, a més de diversos complementaris. Aquesta llista, per descomptat, no és exhaustiva. Hi ha tipus privats de valor de mercat, així com inversions o cadastres, relacionades amb les característiques d'objectes diferents, com a opció, estatus jurídic. Ara ens dirigim a l'estudi de l'essència dels objectes, en relació amb el qual el paràmetre corresponent es calcula en l'aspecte de significació pràctica.

Valoració de negocis

Per descomptat, hi ha molts tipus d'objectes concrets pel que es determina el valor. Entre els més habituals a la pràctica empresarial russa es troben els negocis i els béns immobles. En el primer cas, es calcula la totalitat dels actius, principis de gestió i activitats generadores de beneficis de la firma. Abans d'estudiar els tipus de valor de l'empresa, serà útil determinar els objectius a què s'enfronta el subjecte de l'avaluació pertinent.

Per què determinar els paràmetres de costos d'una empresa? La primera opció aquí és la perspectiva de la venda de l'empresa. El propietari de l'empresa pot decidir fer un altre negoci, però abans és avantatjós transferir el corrent a mans d'un altre propietari. A més, es poden realitzar valoracions empresarials per millorar la qualitat de la gestió de l'empresa, identificar possibles deficiències en el sistema de gestió. Una altra opció és atreure l'atenció dels inversors si no hi ha prou capital circulant o l'empresa té l'obligació d'ampliar el mercat, per la qual cosa hi ha necessitat de fons addicionals. La valoració de l'empresa es pot dur a terme en el moment de fer un préstec, és, per regla general, servir de guia per prendre una decisió sobre l'emissió de préstecs per part d'un banc.

Valoració del negoci

Quins tipus de costos estan implicats en la valoració de les empreses? Quins principis s'utilitzen més habitualment aquí? Els principals tipus de valor que s'apliquen a la valoració de negocis són el mercat i la inversió. Segons alguns experts, tenint en compte la possibilitat de comprar una empresa, seria aconsellable que el soci se centrés en la segona direcció en l'anàlisi de les perspectives rellevants. Atès que un preu "comercial" típic per als negocis és un indicador que no sempre parla del potencial de desenvolupament de l'empresa sense ambigüitats. Però si parlem d'identificar-lo, es poden basar en els principis clau del càlcul de les dades correctes:

- Comparar els indicadors disponibles amb els característics d'altres participants del mercat.

- estudiar els avantatges competitius dels negocis;

- sobre la visió subjectiva dels avaluadors;

- sobre l'estudi de la influència dels factors externs.

Si es tracta de determinar el valor d'inversió d'una empresa, es podran aplicar els mateixos principis, però a més d'ells també es pot incloure una sèrie d'altres:

- modelització del comportament dels subjectes implicats en l'activitat empresarial (influència de factors);

- Càlcul de la rendibilitat (augment del valor de mercat a través del temps).

Indicadors de valor específics poden satisfer a un comprador potencial d'un negoci o un inversor, depenent de la mida esperat de les inversions en el negoci i quines són les perspectives de la seva recuperació. En molts casos, les inversions poden ser d'origen creditici. La magnitud del possible benefici no només ha de ser diferent de zero, sinó també garantir el pagament d'interessos al banc. Els punts de referència addicionals a l'hora de prendre decisions del inversor, sense comptar els indicadors que reflecteixen el mercat i el valor d'inversió de l'empresa, poden ser:

- La suposada estabilitat del negoci (la capacitat de generar ingressos durant molt de temps);

- la correlació dels períodes de recuperació amb empreses competitives (potser és més rendible que l'inversor inverteixi en una altra empresa i el comprador per comprar-lo);

- el nivell de confiança entre els socis.

Aquests criteris poden ser molt subjectius. Per tant, en la pràctica comercial, el valor de mercat i inversió d'una empresa són paràmetres, encara que importants, però no sempre entre els clau.

Un altre factor possible és el cost dels tipus de treball associats a l'avaluació del negoci per a la inversió o una possible compra. Si una enquesta empresarial pot anar acompanyada d'importants inversions que no impliquen beneficis reals (per exemple, l'accés a experts externs, auditors i analistes), és probable que l'inversor o potencial comprador empresarial preferiu no tractar amb una empresa determinada.

Valoració immobiliària

Serà útil estudiar quins tipus de valors immobiliaris són, i també quins són els plantejaments que s'estan implementant per avaluar-lo. Però abans, com en el cas dels negocis, definirem els objectius que persegueixen els participants d'operacions de dret civil del tipus corresponent. La necessitat d'examinar els tipus de valor immobiliari, així com contactar amb els serveis d'un taxador, es produeix en els següents casos principals:

- hi ha una transacció de compra i venda d'un apartament, oficina, altra estructura o local;

- es valoren els actius de la firma;

- la mida de la base imposable es determina en termes de càrrecs de propietat.

Per descomptat, a la pràctica, hi ha més motius per a la valoració immobiliària. Per exemple, en alguns casos es fa necessari determinar els tipus de costos estimats a més dels principals procediments. O bé, com a opció, per avaluar la propietat per transferir-la per a necessitats públiques.

Valoració de béns arrels

A sobre, vam assenyalar que els principals tipus de valor empresarial són el mercat i la inversió. Pel que fa a béns arrels, es poden investigar els mateixos paràmetres, però, per regla general, a més hi ha altres. És a dir, el valor cadastral i assegurat de l'objecte. En una sèrie de casos, també es determina la liquidació. Les característiques de determinar el mercat i el valor d'inversió que ja hem considerat anteriorment. En el cas dels béns arrels, els principis generals i les metodologies en la seva forma són generalment similars als utilitzats per a la valoració de l'empresa. Només s'utilitzen quan estan més adaptats a les especificitats del mercat corresponent: la "competència" se substitueix per "estat" (nivell de reparació, materials d'acabat i la seva qualitat, etc.), "rendibilitat": l'esperada "apreciació".

Anem a estudiar ara com es realitza el càlcul de les xifres dels valors cadastrals, d'assegurança i de liquidació. Tots tenen alguns detalls. Cada tipus de valor determinat de la llista es caracteritza per característiques en l'aspecte dels mètodes de valoració. Considera'ls.

Si parlem del valor cadastral dels immobles, l'avaluador pren com a base els mètodes reflectits en les fonts legislatives pertinents, les recomanacions del Ministeri de Finances i altres organismes responsables de l'ús pràctic de la informació rellevant sobre habitatge. En alguns casos, també poden implicar-se els criteris característics per determinar el valor de mercat d'un objecte. Es pot estudiar diversos documents tècnics.

Si la tasca és determinar el valor de l'assegurança dels immobles, en aquest cas, l'avaluador es guia principalment per mètodes de mercat, però amb una modificació del contingut real de la transacció de compra i venda. Per exemple, si una persona compra un apartament amb una hipoteca, només es pot incloure el valor del préstec en el valor de l'assegurança. I en aquest cas, la base corresponent per calcular l'import del contracte amb les asseguradores pot ser inferior a la que es va prendre com a base per al valor de mercat de l'habitatge.

La hipoteca és un exemple d'un segment de mercat on el valor de liquidació d'un objecte pot ser pràcticament significatiu per als subjectes de les transaccions de dret civil. En el cas que, per exemple, els individus o les organitzacions no compleixin les condicions de pagament de crèdit, és probable que el banc decideixi sobre la venda d'immobles compromesos. Fins i tot abans de la signatura de la transacció de préstec, és probable que la institució financera vulgui analitzar les perspectives del component de liquidació del projecte.

Tingueu en compte, però, que alguns experts consideren inadequat utilitzar el terme "valor de liquidació" en relació amb les transaccions immobiliàries quan interactuen amb els bancs. El fet és que, de forma predeterminada, l'acord hipotecari no implica que la transferència de l'habitatge sigui obligatòria a la propietat del banc, és només una mesura provisional del préstec. Si bé en la seva forma pura, el valor de liquidació implica el càlcul del preu al qual el propietari de l'objecte (per exemple, empresa) pot vendre la seva propietat (per exemple, a causa de la fallida de l'empresa). Per tant, utilitzeu el terme en qüestió, pel que fa a béns arrels, ha de ser acuradament.

Valor: el valor és constant?

Molts economistes moderns creuen que no. Si, per descomptat, parlem d'una economia de mercat, on hi ha un lloc per un mecanisme de lliure formació de preus, basat en l'oferta i la demanda. Independentment dels tipus de valors de mercaderies s'estan investigant, cadascun d'ells és un valor no constant, un punt de referència aproximat que pot ser utilitzat per partits d'una transacció en un moment determinat. Hi ha, per descomptat, indústries on la volatilitat dels indicadors rellevants és mínima, per exemple, segments de mercat on les comandes estatals són dominants. Però això és, més aviat, una excepció. La possibilitat de navegar en un entorn volàtil de valors és un dels avantatges competitius més importants de qualsevol negoci modern.