Venda de terres agrícoles. contracte de venda de la mostra

Les terres aptes per al cultiu d'aliments necessaris en termes de cultures, es consideren objectius estratègics en tots els països. A Rússia, els quals, però considerada com la major part del seu territori "zona de l'agricultura arriscada", adequat per a les terres agrícoles en abundància, i com qualsevol recurs útil, que estan sota el control de l'estat.

Terra per a l'agricultura com un objecte de la transacció

Durant la perestroika, quan no hi havia gairebé un canvi complet del marc legal al país, l'estat ha perdut el seu estatus com l'únic propietari de la terra. Adoptat 04/25/1991, del Codi de la Terra de la RSFSR i les esmenes a la Constitució de 1978 individus de posseir un nombre il·limitat de llocs per a diferents necessitats. Així es va establir la moratòria sobre la venda de terres agrícoles per un període de 10 anys, en el cas de la seva recepció lliure, i 5 anys a partir de la data de compra per un preu.

No obstant això, amb l'aprovació el 1993 de la Constitució de totes les restriccions van ser aixecades, i els llocs s'han convertit en participants de ple dret en la rotació civil.

Codi de la Terra de la Federació Russa (RF LC) en l'article 11.1 defineix les superfícies com a part de la superfície de la terra, els límits de la qual s'estableixen i es registren en una llei específica. A més, són no consumibles, les coses immòbils, divisibles, transferibles que tenen una funció específica en forma d'estatus legal (categoria), que s'estableix en funció de la finalitat de la terra.

Entre els enumerats en la llei de les categories de terra utilitzats per a les necessitats de la producció agrícola, són, en primer lloc, per la seva especial importància per a l'estat. A la Part 1 de l'article 77 de la RF LC Aquests inclouen els següents elements:

• Zones situades fora dels assentaments i destinats a l'activitat agrícola - (. Granges, emmagatzematge de grans i així successivament) conreus de plantació, animals de granja, fenc, així com per a la col·locació de les instal·lacions pertinents.
• Àrees en les que poden participar en l'agricultura, però en altres categories - de colonització i no forestals terres de fons forestal.

Tots els elements descrits en la seva composició són heterogènies, i destinats a la venda després dels seus tipus poden incloure:

Parts de la terra agrícola

Les terres agrícoles àrees que tenen prioritat en l'ús per a la producció agrícola	terres no agrícoles àrees amb objectes "auxiliar"
La terra cultivable (territori per a la sembra dels cultius)	camins interns
Les plantes perennes aliments plantació (horts, vinyes, etc.).	plantes forestals per protegir contra la part d'efectes perjudicials (foc, vents calents i així successivament).
Dipòsits - terra, utilitzat anteriorment com un camp llaurat, però va deixar en repòs per recuperar propietats fèrtils	Terrenys en edificis permanents o estacionals, estructures i equips, que estan destinats per a l'emmagatzematge i processament de productes agrícoles
henificación	objectes d'aigua - reservoris naturals o sintètics tancat (estanys, la cursa de tall d'aigua)
	Comunicacions, incloent la recuperació

Independentment de la composició i les proporcions de terra, la seva venda estarà subjecta a regles especials, certa RF Codi de Terres i la Llei Federal № 101-FZ (en endavant - la Llei de facturació). No obstant això, hi ha algunes característiques de la venda i compra de terres agrícoles amb la inclusió significativa de terra auxiliar. En particular, la seva composició, les condicions d'aparició i l'ús addicional ha de ser inclòs en el text del tractat.

Les restriccions a la venda de terrenys

àrees de circulació Civil es porta a terme tenint en compte les restriccions imposades pel Civil, Codi de la Terra i altres lleis. Sota a entendre les condicions, la prohibició que restringeixen el propietari en el moment de l'alienació de la propietat (servituds, hipoteques, gestió de la confiança, lloguer, etc.).

D'acord amb les normes de la Llei sobre el volum de negocis, compra i venda de terres agrícoles té les següents limitacions:

1. Les porcions no són transferits a la propietat dels estrangers (persones o empreses), els apàtrides, així com les empreses russes, si la seva participació en el capital autoritzat de la propietat estrangera de més del 50%.
2. Les àrees que no es poden vendre amb un posterior canvi de categoria (destí). En aquest cas, després es permet que la transacció per canviar l'ús permès de la terra. Per exemple, les àrees de tall es poden convertir en les pastures.
3. D'acord amb l'article 4 de la part posterior, propietat d'una entitat (persona o empresa) pot definir-se única àrea - de 10 a 100% del nombre total d'àrees en les fronteres dels municipis. Més limitacions específiques s'estableixen normes regionals.

Els drets de preferència per a la compra de terres

L'article 8 de la Llei defineix el principal obstacle per a la lliure circulació de la terra - la prioritat de la regió per a la compra de terres quan es ven. Donada la importància estratègica de la zona i el menjar, les limitacions d'una ordre especial de l'alienació, bastant raonable.

L'essència dels drets de subscripció preferent és que el venedor amb la intenció d'entrar en el futur en el contracte de venda del lloc, està obligat per escrit per proporcionar la següent informació:

• el valor dels assentaments de la terra i la vida entre les parts (no més de 90 dies);
• àrea de l'objecte i q hectàrea. metres;
• Ubicació (direcció) part de la informació de registre cadastral;
• cadastral (condicional) nombre de terra;
• informació sobre el venedor, incloent les dades de contacte.

La notificació no ha d'introduir la informació sobre el client. La llei requereix una anotació en l'alienació de la seva pròpia voluntat. A més, aquest document no implica incórrer en cap obligació de vendre.

La notificació es transmet a l'oficina o autoritat va enviar una carta amb una llista de fitxers adjunts. En les següents notes i documents rellevants serà la principal prova en disputes judicials sobre la validesa del contracte de venda.

Si l'òrgan executiu regió (departament, ministeri, departament) es nega a comprar, el venedor una notificació adequada, la venda de les terres agrícoles de la terra s'ha de mantenir durant 1 any. No obstant això, la decisió sobre la compra de terres pot ser positiu. En aquest cas, comencen a actuar les lleis regionals article que preveu procediments específics per a la notificació venedor (avís, ordre o reglament) i el registre de la compra i venda posterior acord.

Per exemple, la venda de les terres agrícoles a la regió de Moscou sobre la base de l'apartat 3 de l'article 10 del número de la Llei 75/2004-OZ de la ciutat 2004.12.06, que tindrà lloc dins dels 60 dies després de l'aprovació de l'òrgan municipal en l'adquisició de terres.

A més dels drets de la regió o municipi, la legislació russa dóna un avantatge i altres:

1. Arrendatari en el punt 8 de l'article 22 del Codi de la Terra de la Federació de Rússia té el dret a comprar el terreny arrendat de la propietat estatal de la terra davant de totes les altres persones interessades.
2. Quan l'amo de la fallida - Organització per a l'Agricultura - propietari de les terres veïnes tenen un dret preferent de compra dels seus béns.

El compliment de les condicions de compra preferencials requerits. En cas de violació, la compra i venda de terres agrícoles no poden tenir lloc o ser invalidat en la cort.

L'oferta per a la venda de la terra: la mostra

Normes articles № 101-FZ desenvolupat a nivell regional, a través de l'emissió de lleis separades. Per exemple, la venda de terres agrícoles a Ivanovo regulada per la Llei № 31-OZ de 8 de maig, 2008 "A la part posterior de la terra a la regió d'Ivanovo." En altres regions la situació a l'alienació d'aquests objectes estan inclosos en les lleis generals com un capítol o secció separada.

El mateix és cert pel que fa a la notificació de la futura venda del lloc. En la majoria de les regions, estan convidats a enviar una carta en una forma lliure, que especifica tota la informació necessària. No obstant això, en algunes regions de la forma aprovada per l'òrgan executiu. Per exemple, en l'avís Regió de Nizhny Novgorod han de complir amb l'Annex № 1 de la Decisió del Govern № 453-R de 13 de març, 2012

Pathways a la transacció per porció de presa de

Tractat, com un fet jurídic, apareix com a resultat dels seus procediments de conclusió entre parts independents (comprador i venedor), que és arribar a un acord sobre totes les condicions. No obstant això, cal arribar a un acord i per a les següents condicions:

1. La formació de la terra.

Venda de terres agrícoles només pot fer-se pel que fa a determinats llocs individuals, el que significa que passen a través del procés de relevamiento (l'establiment i la consolidació de les fronteres a terra) i el registre cadastral d'acord amb la Llei Federal № 221-FZ, de 24.07.2007

2. La notificació del poder executiu a la regió i / o l'àrea del desig de vendre els terrenys en les condicions concretes i obtenint d'ells la resposta apropiada.

3. L'obtenció del consentiment d'un tercer per a la venda, expressat per escrit. Les lleis actuals preveuen els següents tipus d'ells:

• Consentiment del cònjuge del titular en venda (paràgraf 3 de l'article 35 del Codi de Família).
• El consentiment de l'administrador temporal, la junta de creditors o de la persona que proporciona la seguretat financera (articles 64, 82 i 101 de la Llei Federal № 127-FZ, de 2002.10.26 'a la insolvència').
• Consentiment del propietari (granges individuals, agrícoles) zones veïnes si el mateix lloc és el venedor en un estat de fallida en l'etapa de els procediments de fallida.

La llista anterior de les condicions és oberta, com la necessitat de certes accions per a la conclusió del contracte de venda depèn de molts factors, entre ells el propi lloc, la seva ubicació, el titular dels drets, el mètode d'exclusió.

Per exemple, quan es requereix re-venda de cap treball d'investigació, ja que el objecte del contracte ja s'ha posat sobre la comptable apropiat. Es requereix notificació a les autoritats de la intenció de vendre només si el venedor és un particular.

condicions essencials

Les disposicions de l'article 432 del Codi Civil (CC), es determina que abans de la conclusió real de la transacció i la transferència dels béns i les sumes que les parts han d'estar d'acord amb les següents condicions:

1. Objecte del contracte - una descripció completa de la terra per diferenciar-ho dels altres. La pràctica s'ha desenvolupat un conjunt d'informació que ha de ser especificat en el contracte:

• nombre cadastral;
• direcció (ubicació);
• hectàrea àrea o quadrada. metres;
• categoria i l'ús permès.

2. El preu de la terra expropiada - l'expressió material de l'obligació de pagar el venedor de conformitat amb els seus termes de contracte de venda. Es pot especificar com per a tot el territori en el seu conjunt, i per unitat d'àrea. Les parts són lliures de triar la mida del preu, però no poden canviar de manera arbitrària.

En absència d'aquestes condicions de superfície de venda contracte no es va signar, però la mateixa disposició de la seva propietat a l'altra persona simplement no passarà.

Els drets i obligacions del venedor de la parcel·la

Terra per a la venda de terres agrícoles significa no només la definició de l'objecte i el preu, sinó també una regulació completa de les accions de les parts (venedor i comprador) sobre la transferència, l'acceptació i el pagament de la propietat, així com el document de registre posterior a Rosreestra.

Drets i obligacions del propietari determinat en la legislació aplicable de la Federació de Rússia, i són els següents:

1. Els drets i obligacions de venedor.

1.1. Proporcionar tota la informació disponible de càrrega (restriccions) de la porció, la qualitat i les perspectives per a l'ús previst. Aquesta informació:

• per al permís per dur a terme tipus específics de l'agricultura (vinyes, dispositiu, la creació d'objectes, etc.);
• la presència d'estacions veïnes que tenen algun efecte sobre la porció adquirida;
• propietats qualitatives de la terra, que afecten l'ús i cost;
• altres dades que podrien modificar de cap manera la decisió que el comprador adquireixi.

Els drets a la terra poden limitar-se a la creació en l'àmbit regional, els requisits específics per a l'ús i la manera de gestió i estar vinculats a la protecció dels animals i els mons de plantes, la conservació del sòl, l'hàbitat d'espècies rares d'animals o aus, rutes naturals de migració i així successivament.

Els propietaris de la terra poden no saber sobre totes les restriccions, que hauran d'especificar en el contracte són les que es coneixen.

1.2. Transferir la terra.

En virtut d'aquesta disposició es refereix a les accions del venedor de fet i de dret durant la introducció del comprador de propietat de la terra. I no volia dir que el significat literal de "adjudicació" i que està incrustada en la paraula és la llei.

D'acord amb el paràgraf 1 de l'article 224 del Codi Civil, es considera qualsevol article que es concedirà després de l'admissió directa en la possessió del comprador. Aquest últim es pot expressar com una part de la propietat d'alliberament del venedor o el cessament de l'agricultura.

Obligació de transferència es fa en forma d'un document especial - l'acte de transferència i acceptació signada per les parts contractants i només llavors es considera complert.

2. El dret bàsic del venedor és la capacitat de requerir el pagament puntual de la terra sota els termes del contracte de venda. Si la propietat està alienat autoritat executiva, el jugador pot:

• vigilar la seguretat i l'ús del lloc;
• requerir l'ús previst de la propietat, així com el compliment d'altres obligacions en l'ús del territori.

Drets i obligacions del comprador de la parcel·la

Les disposicions sobre les accions i capacitats del comprador, per regla general, són similars pel que fa al venedor. D'altra banda, aquest últim no pot ser capaç d'exercir les seves funcions sense les corresponents accions del comprador. En general, es poden dividir en 2 grups:

1. obligacions bàsiques.

1.1. El valor en efectiu de la terra en la quantitat, condicions i el procediment establert pel contracte de venda. Per regla general, això es tradueix en la transferència de fons al compte en l'ordre de pagament complet.

1.2. Accions dirigides a l'adopció de la terra en la possessió real de la terra i fer l'acte de recepció i transmissió.

El nombre de noves responsabilitats assignades al comprador, és bastant gran i en general inclou un acord per pagar impost a la terra no és de la data del canvi de propietari de la terra en els registres de les autoritats fiscals, i des de la data de celebració del contracte de venda o el començament de la utilització real de l'objecte. És, per regla general, l'obligació de portar a terme i pagar pel registre de la transferència de drets a la terra en els òrgans Registre russos.

Si l'objecte de la venda pel propietari actua com l'autoritat, les altres responsabilitats es poden transferir al comprador, incloent:

• manteniment de programari i millora dels territoris adjacents, i vies d'accés;
• condicions i el procediment per al desenvolupament de la zona de plantació;
• garantir el lliure accés dels representants dels òrgans de l'Estat a la zona amb fins d'explotació-verificació;
• preservació de l'enquesta, marcadors de l'enquesta;
• una certa conjunt i el calendari d'activitats per protegir i millorar la condició de la terra.

2. El comprador adequat El més important compleix amb les obligacions del venedor i és exigir la transferència oportuna de la parcel·la amb la bona execució dels seus poders d'un propietari:

• construcció d'edificis i estructures amb fins agrícoles;
• utilitzar per als seus propis fins minerals pública, aigües subterrànies i masses d'aigua tancades;
• de reg, drenatge, recuperació de terres, el dispositiu (estanys i pedreres regats) estanys.

Contractes d'adquisició de terres no són vinculants i estan conformades per les normes generals sobre la venda de béns arrels. Però no està prohibit l'ús dels instruments, formes de contractes prèviament existents. Per exemple, l'ordre de la RF Roskomzema 1-16 / 770 de l'1993.02.06 es va aprovar model de contracte per a la venda de terres agrícoles. Actualment, aquest document és nul, però pot servir de referència per a les transaccions en l'alienació de la terra.

disposicions no vàlides del contracte de venda

El paràgraf 2 de l'article 37 del Codi de la Terra RF enumera les condicions sota les quals no serà vàlida la venda de terres agrícoles:

1. El dret del venedor o qualsevol altra persona per redimir la propietat de nou a voluntat, o sota qualsevol circumstància. La presència de tal disposició és contrària a l'essència mateixa de la propietat.
2. noves restriccions propietari (la adquirent) a la possibilitat de noves ordres de béns obtinguts. Per exemple, la prohibició de les hipoteques, la sembra d'alguns cultius, leasing i així successivament.
3. Venedor alliberament de la terra de la responsabilitat quan una reclamació i la demanda a la terra per part de tercers o autoritats públiques. l'obligació de compensar al comprador per danys o retirada d'obstacles a l'ús de terrenys concedits per l'article 461 del Codi Civil.
4. Descripció de les accions del futur propietari, relacionats d'alguna manera amb el canvi de categoria de terra o d'utilitzar-lo per a altres fins, és a dir, no per a l'agricultura.

L'establiment d'aquestes restriccions té cert significat i eficàcia. Per exemple, gràcies a ells, excepte quan amb el pretext de la venda és un contracte de penyora. Depenent de la magnitud i l'abast de la inclusió en l'acord, la venda de terres agrícoles pot ser invalidat en part o en la seva totalitat.

Maneres d'entrar en un contracte de venda

Tenint en compte l'estructura de propietat i subjecte s'identifica el següent procediment per a la venda de terres agrícoles:

1. L'adquisició de terres privades per a les regles de compra i venda versàtils proporcionat § 7 del Capítol 30 del Codi Civil, els articles 30 i 38 del Codi de la Terra de RF, l'article 8 de la Llei Federal № 101-FZ.
2. l'adquisició del lloc a través de licitacions o subhastes (). En general, aquest procediment es realitza després de la transferència de parcel·les de propietat pública. regles específica que estableixi en particular la venda de les terres agrícoles a través de subhastes, estan absents, i les normes de la Llei sobre el volum de negocis es refereixen a les disposicions generals de l'article 38 a 38,1 de la RF LC.
3. arrendatari adquisició del lloc. Amb aquest mètode de compra és propietat molt important. Si la venda està subjecta a una secció especial, la transacció es porta a terme a les normes universals. Però la compra del terreny arrendat des de l'estat o regió, com es desprèn de l'apartat 4 de l'article 10 de la Llei de rotació, és possible d'una manera avantatjosa, però només en absència de normativa en vigor emesa per les autoritats estatals o municipals per proporcionar terres en arrendament.

El principi de llibertat de contractació s'aplica, en particular, i en el camí cap a la seva conclusió, el que fa possible la sortida de la terra no només per normes universals, sinó a través de subhastes de terres privades (subhastes). Disposicions de la Llei sobre el volum de negocis no ho permeten, que obliga a complir amb l'obligació de l'autoritat de notificació del subjecte de la intenció de vendre la terra.