El contracte de participació patrimonial (DDU) 214-FZ: què s'ha de prestar atenció? La llei federal "Sobre la participació en la construcció compartida d'edificis d'apartaments"

Comprar un apartament nou és un pas seriós i responsable. Abans de comprar una casa en una casa de nova construcció, cal pesar tot i pensar-ho bé. La venda d'una premissa d'habitatge implica la conclusió d'un DDU (214-FZ). Què he de buscar quan signi aquest document? Això es tractarà en el nostre article.

Primeres línies del contracte

Abans de comprometre's amb les obligacions amb una empresa constructora en particular, haureu d'estudiar acuradament la DDU (214-FZ). Què buscar des del principi? En primer lloc, cal establir qui està registrat al document com a desenvolupador. El nom complet de l'empresa constructora s'ha d'indicar al text. No interferiu ni informació més detallada: la data i el lloc de registre del desenvolupador, l'evidència del certificat d'entrada a l'empresa al Registre Unificat de l'Estat, etc.

El contracte s'ha de celebrar en nom del desenvolupador especificat en la declaració del projecte, permís de construcció i contracte d'arrendament o compra i venda d'una parcel·la per a la construcció de la instal·lació. Al mateix temps, en nom de l'empresa, el director general pot actuar. És la seva signatura que ha de figurar al document. Si el contracte és signat per un altre administrador, es podrien produir dificultats sense problemes durant el litigi. Un altre empleat té l'oportunitat de representar els interessos de l'empresa només per proxy, i s'ha d'adjuntar a la DDU.

Què continuarà la conversa?

L'assumpte del contracte s'ha d'indicar amb claredat, sense possibilitat de discrepàncies. Una participació en la construcció d'un habitatge implica l'obtenció d'una propietat específica en un període predeterminat. Cal solucionar-lo al document. Qualsevol altra qüestió: la participació en activitats d'inversió, el finançament conjunt de la construcció, l' assignació del dret de reclamar després de la instal·lació, no tenen res a veure amb el tema de la DDU. La Llei 214-FZ ho indica directament. I no importa, està escrit en el títol del document "contracte de participació en construcció compartida" o no.

Una descripció detallada és la clau de l'èxit

La Llei 214-FZ sobre la participació en la construcció compartida prescriu que la DDU ha de contenir totes les característiques possibles de la instal·lació. Hauria de contenir l'adreça de l'edifici de la casa, el nombre cadastral de la parcel·la, el número d'apartament proposat, el pis on es troba. A més, el punt sobre les garanties financeres proporcionades pel desenvolupador als seus clients és obligatori.

El document també s'ha d'escriure període de garantia per a béns arrels i els seus serveis d'enginyeria. Com a regla general, la garantia d'una premissa d'habitatge dura 5 anys, en els seus equips - 3 anys. El desenvolupador no pot reduir legalment el període de responsabilitat de l'objecte transferit.

La qüestió del cost d'un apartament

El contracte de capital ha de contenir una descripció tècnica precisa de l'habitatge futur. S'ha d'indicar l'àrea de l'habitatge, la mida del balcó, la loggia o la terrassa, tenint en compte el factor de reducció. Les empreses constructores tradicionalment intenten incloure a la DDU el punt que si, en funció dels resultats de les mesures del BTI, l'àrea de l'habitatge serà inferior a la especificada en el contracte, l'accionista està obligat a pagar més per l'àrea addicional o el desenvolupador retornarà part dels diners per als metres quadrats sense acabar. De vegades, el document afirma que, independentment del resultat final, ningú no ha de fer res a ningú.

Els advocats experimentats recorden que la llei de 214-FZ no prohibeix la inclusió en el contracte del tema sobre revisió de preus. No obstant això, d'acord amb la llei sobre el dret del consumidor, el comprador té dret a demanar al desenvolupador l'àrea perduda, mentre que l'empresa constructora no pot rebre res per als metres quadrats extra. En la pràctica judicial, aquest assumpte es tracta de manera diferent.

Detallat "retrat" de l'apartament

Amb la finalització d'un acord sobre participació, és millor que el comprador presti especial atenció als detalls. Per exemple, el desenvolupador ha d'incloure a la DDU una descripció tècnica detallada de la propietat. El document detalla tots els atributs: blocs de finestra, portes d'entrada i interiors, paviments de sòl, acabat de parets i sostres, etc. Si el trasllat de l'habitatge es realitza amb un acabat final, el contracte ha d'indicar tot, fins i tot la classe de paper pintat de paret. En 214-FZ sobre la participació en la construcció compartida, això no s'explica explícitament, però no es presentaran les obligacions verbals del desenvolupador a la cort. Per tant, vigileu i exigiu que la DDU tingués una descripció tècnica completa de l'apartament.

De vegades, una empresa constructora intenta entrar a l'acord un article a la dreta per fer canvis en la declaració del projecte, disseny i característiques de l'enginyeria de la instal·lació sense que això signi el consentiment del titular d'interessos. Tanmateix, des del punt de vista jurídic, això és inacceptable: el comprador ha de rebre tota la informació sobre el producte adquirit.

Quan esperar el compliment de les obligacions?

Els terminis per al compliment de totes les obligacions declarades a la DDU (214-FZ) s'han d'indicar clarament. Què he de buscar en estudiar aquesta secció del tractat? En primer lloc, ha d'especificar el període de validesa del document. I el text ha de seguir que és vàlid fins que les parts compleixin totes les obligacions.

A més, el DDO ha d'indicar la data de la transferència de l'habitatge al client. L'empresa de construcció sovint no estableix un període concret, sinó el trimestre en què planeja transferir les claus de l'habitatge als interessats. Això no es considera una violació de la llei, però li dóna al client algunes molèsties. El fet és que la protecció dels seus interessos en cas de violació dels terminis està clarament definida en 214-FZ. El resum de l'acte legislatiu inclou un punt molt important: el client pot rescindir el contracte només dos mesos després de la data de venciment de la transferència de l'objecte que s'especifica. Això significa que el consumidor haurà d'esperar al final del trimestre, i després altres 2 mesos per mostrar les seves reclamacions al desenvolupador.

I l'empresa constructora busca activament una oportunitat per saltar la 214-FZ. La pena per la falla dels termes pot suposar una gran càrrega a les mans del desenvolupador, de manera que sempre intenta cobrir. Per exemple, inclou en el contracte una condició sota la qual és responsable econòmicament només en cas de culpa pròpia o amplia sense raonament la llista de circumstàncies de força invencible. Així que vés amb compte! Tradicionalment, la força major implica atacs terroristes, accions militars o desastres naturals. La introducció de canvis en la legislació, les condicions meteorològiques adverses i la inactivitat de les contraparts no s'aplica a ella.

La qualitat és una altra DDU submarina

214-FZ sobre la participació en la construcció compartida estableix que, en cas de deficiències a l'apartament, l'empresa ha d'eliminar-les en un termini raonable o pagar als clients la compensació adequada.

Alguns desenvolupadors estan tractant de preveure possibles malentesos i inclouen un punt en la DDU que el permís de posada en marxa s'assembla a la confirmació de la conformitat de l'objecte de documentació del projecte. D'aquesta manera, el desenvolupador intenta minimitzar la seva responsabilitat per la mala qualitat de l'habitatge. La possibilitat de reclamar el propietari de l'element encara no s'exclou, però pot causar problemes durant la prova.

Com estalviar diners?

El costat monetari de la transacció és el punt més important de la DDU (214-FZ). Què he de buscar en aquest assumpte? En primer lloc, el contracte ha d'indicar clarament el valor dels immobles. És millor si s'indica en rubles. Malauradament, el preu per metre quadrat es determina sovint en unitats convencionals, sense fixar un curs concret en el document. Això agreuja molt els termes del contracte.

En segon lloc, a la DDU (es pot trobar una mostra a qualsevol oficina legal, la que es detallarà a continuació), s'ha d'establir en quins termes i a quina despesa es realitzarà el pagament. Pot ser el vostre propi estalvi o un préstec hipotecari, per exemple. I hem d'estudiar acuradament el moment, segons el qual es consideraran complertes les obligacions del client en virtut del contracte. Els desenvolupadors insisteixen que això passa després d'acreditar fons al compte de l'empresa constructora. Com a resultat, el titular dels interessos corre riscos. Després de tot, la transferència de diners a través del banc es produeix en pocs dies, i tot el temps el comprador es troba en limbo. La solució a aquest problema és bastant senzilla: en el contracte de patrimoni és necessari incloure la clàusula que les obligacions als desenvolupadors es consideren complertes al moment de fer diners al banc.

Qui té els costos associats?

És important aclarir la pregunta de quina part pagarà el registre de la propietat a l'Oficina de Rosreestr. A més, cal determinar en quin punt el comprador ha de pagar factures de serveis públics.

Sovint, els desenvolupadors intenten incloure a la DDU el punt en què el client paga les factures per l'aigua i la llum des del moment en què es posa en marxa la casa. No obstant això, la transferència d'un pis sota l'acte només pot dur a terme després d'uns mesos. Resulta que, encara no s'ha assentat en un nou apartament, el propietari haurà de pagar el "comú". No hi ha res just en això, així que us instem a estudiar acuradament aquesta clàusula del tractat.

Com finalitzar la DDU?

La participació en el capital implica no només la celebració d'un contracte, sinó també una possible renúncia a les obligacions del desenvolupador. Si això passa per iniciativa del client, haurà de pagar una multa. En el moment de signar el contracte, val la pena fixar-se en la seva mida. Habitualment varia en un 1-1,5 per cent del valor de la propietat. Les penalitzacions estrictes per als participants en la construcció compartida en aquest cas no s'especifiquen en 214-FZ. El resum de l'acte legislatiu suggereix que aquest assumpte es deixa a discreció de les parts. Recordeu les possibles pèrdues financeres en cancel·lar el contracte i fixar-vos en la mida de la pena: això us ajudarà a estalviar.

Per acabar, voldria assenyalar que el titular dels interessos no necessita insistir en que es detallen totes les clàusules del contracte. Durant la prova, es tindrà en compte la llei de protecció del consumidor, que protegeix íntegrament els interessos de les persones.